AMEREIT: AME REIT: 工业REITs表现稳健，成本效益驱动盈利增长，目标价上调至RM1.95

马来西亚领先的工业房地产投资信托基金AME REIT (AMEREIT MK) 近日公布了截至2026财年第三季度的九个月（9MFY26）业绩，表现符合预期。得益于新收购资产的贡献和持续的租金回拨，其核心盈利实现强劲增长。投行RHB维持对AME REIT的“买入”评级，并将其目标价从RM1.80上调至RM1.95，较最后交易价RM1.73有13.0%的潜在上涨空间。

业绩回顾与亮点

在9MFY26期间，AME REIT的核心盈利同比增长11%，达到3280万令吉，符合RHB及市场普遍预测的73%至75%。同期，每单位派息（DPU）同比增长10%至6.18仙。总收入同比增长21%至4580万令吉。净物业收入（NPI）利润率保持在约91%的稳健水平。

业绩增长主要受六项新收购工业物业的贡献驱动，这些物业在过去12个月内完成收购并投入运营。此外，现有资产的高出租率以及持续的租金回拨也为收入增长提供了有力支撑。

尽管营收表现亮眼，但由于为收购项目进行的借款增加，融资成本从9MFY25的410万令吉增至9MFY26的760万令吉。公司负债率升至约31%，但仍处于可控范围，并拥有约1.73亿令吉的进一步无机增长空间。管理层表示，部分现有租约仍受制于较低的历史费率，这限制了租金上调的潜力。

前景展望与估值

RHB对AME REIT的有机和无机增长前景保持乐观。管理层重申每年1亿令吉的收购目标，未来财年（FY27）将重点关注巴生谷区域的资产。预计其柔佛工业园区的入住率将保持接近满租。随着约11%的租约在FY27财年到期，以及另有4%在FY28财年到期，公司有望通过租金回拨实现持续增长。

在融资方面，管理层计划逐步转向固定利率债务结构，以将平均利润率从4.24%降至约4.17%，从而适度降低融资成本，提高盈利可预测性。

鉴于租金按市价重估趋势带来的收入预期上调，RHB将AME REIT的FY27-28财年盈利预测上调4%。因此，目标价上调至RM1.95，包含了2%的ESG溢价，意味着FY27财年约5%的收益率。投行RHB继续维持“买入”评级。

潜在风险

报告指出，潜在风险包括收购执行放缓、租金回拨不及预期以及融资成本高于预期等。