SUNREIT: Sunway Real Estate Investment Trust: 成本效益驱动业绩超预期，目标价获上调

投资银行TA SECURITIES近日发布研究报告，维持双威房地产投资信托（Sunway Real Estate Investment Trust, Sunway REIT）的“持有”评级，并将其目标价从每单位2.35令吉上调至2.70令吉。报告指出，Sunway REIT在2025财年表现优于预期，主要得益于强劲的租金收入和有效的成本控制。

业绩回顾

在2025财年，Sunway REIT的实际净利同比大增31.2%至4.512亿令吉，略高于投行和市场普遍预期的水平，分别达到全年预测的106%和市场共识的107%。这一出色表现主要由超预期的租金收入所驱动。

本财年，信托的净产业收入（NPI）同比录得15.5%的增长，达到6.58亿令吉，这得益于2024-2025年期间收购的新资产贡献的租金收入增加，以及零售业务的显著改善。其中，零售领域的NPI同比强劲增长28.7%至4.74亿令吉，主要受新收购及新开业资产（包括六家Sunway REIT Hypermarkets、Sunway 163 Mall、Sunway Kluang Mall和AEON Mall Seri Manjung）的租金贡献，以及Sunway Pyramid Mall和Sunway Carnival Mall翻新区域重新开放后的业绩提升所带动。

此外，工业及其他业务板块表现强劲，NPI同比上涨52.1%，主要归因于Sunway REIT Industrial – Prai等资产的新租金贡献和Sunway REIT Industrial – Petaling Jaya 1的更高出租率。同期，归属于单位持有人的实际利润也因NPI的强劲增长及处置Sunway University & College Campus (SUCC)所实现的收益而同比上涨31.2%。

然而，不同业务表现不一。酒店NPI同比增长1.8%，受益于强劲的会展（MICE）和休闲需求。办公室NPI同比下降8.1%，反映出较低的出租率和较高的评估费用。服务NPI则因SUCC处置导致校园租金收入停止而同比下降23.7%。

值得注意的是，2025财年第四季度，由于校园收入的缺失，信托收入环比下降3.7%；归属于单位持有人的实际净利环比下降21.6%至1.126亿令吉，主要原因是第三季度业绩曾受一次性处置收益提振。

前景展望与投行建议

TA SECURITIES基于对更强劲的零售租金复原假设、更高的酒店入住率和平均每日客房收入的预期，将Sunway REIT在2026-2027财年的盈利预测上调约4%。

管理层对2026年的前景持乐观态度，预计国内经济增长将保持韧性，受消费、基础设施建设和旅游业复苏的支撑。零售业务前景积极，投资者信心和旅游人数的增加将支持商场高入住率。酒店业务展望谨慎乐观，受益于旅游业改善和会展需求。办公室业务预计保持韧性，得益于稳定的租约和绿色认证倡议。

信托的资产负债表依然稳健，目标负债率维持在40%左右的低位，为未来收购提供约3亿令吉的债务空间。管理层还计划在2026财年投入约3亿令吉的资本支出，主要用于正在进行的开发项目，包括Sunway Pier和新的Seberang Jaya酒店等。

投行上调目标价至每单位2.70令吉（此前为2.35令吉），是基于修正后的2026日历年（CY26）目标收益率5.0%（此前为5.5%），并纳入了3%的ESG溢价。较低的目标收益率反映了TA SECURITIES的观点，即Sunway REIT凭借其高质量、多元化的投资组合、强大的赞助商背景、可观且可见的增长管道以及卓越的周期性盈利韧性，值得享有相对于同行更低的收益率溢价。

尽管管理层和投行对未来前景表示乐观并上调了目标价，TA SECURITIES仍维持“持有”评级，认为目前调整后的估值已充分反映了近期的大部分积极因素。