CLMT: CapitaLand Malaysia Trust: 卓越成本控制与物流增长驱动业绩超预期，投行维持“买入”评级
| 投行 | TA SECURITIES |
|---|---|
| TP (目标价) | RM0.80 (+19.4%) |
| Last Traded (最后交易价) | RM0.67 |
| 投行建议 |
CapitaLand Malaysia Trust (CLMT) 近期公布的FY25实际净利润达1.493亿令吉，符合市场预期，并达到了分析师和市场共识预测的98%。这一表现主要得益于积极的租金调整、租金阶梯式增长以及新收购物流资产的贡献。
报告显示，CLMT的每单位派息（DPU）同比增长4.1%至4.84仙，基于最新收盘价，派息收益率高达7.2%，吸引力十足。公司净物业收入（NPI）同比增长9.7%至2.894亿令吉。尤其值得一提的是，2025年第四季度实际净利润环比显著增长21%至4200万令吉，这主要归因于租金收入环比增长7%以及公用事业开支降低，使得NPI利润率提升5.9个百分点至65.4%。
此外，CLMT的投资组合基本面保持韧性，吉隆坡谷以外的购物中心入住率截至2025年末维持在99%以上，零售租金复原率在FY25保持健康，同比增长12%。
前景展望
尽管吉隆坡谷有新购物中心入市导致竞争加剧，但零售业前景依然乐观。管理层计划在2026年有选择性地推行资产增强（AEI）项目，重点关注维护资产质量、优化租户组合和购物中心定位，而非大规模、资本密集型举措。
零售租金复原率的展望保持积极，这得益于稳定的租户需求，并预计“2026马来西亚旅游年”将提振以游客为中心的资产的客流量。管理层预计2026年的租金复原率将达到两位数低端水平。
工业/物流领域仍是CLMT增长的关键支柱。在2025年11月完成Synergy Logistics Hub后，CLMT已提议远期收购依斯干达马来西亚的五项高规格工业资产，目标于2028年第一季度完成，旨在将其在该领域的资产管理规模（AUM）敞口提升至20%。
投行展望与建议
TA SECURITIES维持对CapitaLand Malaysia Trust的“买入”评级，并维持目标价为每单位RM0.80。该目标价基于2026年6.75%的目标收益率，并包含3%的ESG溢价，以反映CLMT优秀的四星ESG评级。根据最新收盘价RM0.67，该目标价意味着约19.4%的潜在上涨空间。
