AXREIT: Axis REIT: 业绩符合预期，工业地产驱动增长，维持买入评级

RHB投行研究报告指出，AXIS REIT (AXRB MK) 在2025财年（FY25）业绩表现符合市场预期，巩固了其作为韧性工业地产板块规模代理的地位。报告强调，强劲的收入可见性、高入住率、长期加权平均租约到期年限（WALE）以及正向的租金复归率，共同支撑了公司的稳健增长。RHB维持了对该房地产投资信托基金（REIT）的“买入”评级，并重申目标价为RM2.42，这意味着潜在回报率为22.2%。

业绩回顾

2025财年，AXIS REIT的核心盈利达到2.05亿马币，与RHB及市场共识预测基本一致，符合预期。每单位派息（DPU）从2024财年的9.27仙增至10.55仙，反映了收入的稳健增长。公司的净利润率和净物业收入（NPI）利润率也分别保持在56.3%和86.8%的强劲水平。

营收方面，2025财年总营收同比增长13.8%，达到3.642亿马币，这主要得益于2024财年完成的7.19亿马币资产收购所带来的贡献。财务方面，公司的负债率维持在32.4%的舒适区间，拥有约9.4亿马币的收购空间，为未来潜在的收益增值交易提供了灵活性。此外，融资成本也从2024财年的7440万马币降至7140万马币，进一步支撑了盈利表现。

前景展望

RHB预计AXIS REIT将持续实现稳健的盈利增长，这得益于对工业资产韧性强劲的租户需求。预计到2026财年，租金逆转将保持在低至中个位数，同时入住率保持稳定。

短期内，盈利增长将主要依赖于雪兰莪两处新收购资产（包括预计2026年第四季度完工的Bukit Raja和2026年1月完工的巴生港Bandar Sultan Suleiman）的租赁进展。管理层预计巴生港资产将实现分阶段入住，从2026年下半年起贡献更显著的收益。中期来看，如果AXIS REIT能顺利推进槟城Seberang Perai Tengah拟议的租赁回购结构，预计每月初始租金为416万马币，有望从2027财年起贡献收益，进一步增强长期收入可见性。

报告也指出了关键的下行风险，包括买卖协议（SPA）完成的延迟以及新资产租户入驻速度缓慢。

估值与评级

RHB维持其盈利预测和基于股息折现模型（DDM）推导的目标价MYR2.42，其中包含了2%的ESG溢价。此目标价意味着2026财年的股息收益率为4.3%，考虑到REIT工业资产的稳定前景，这一估值被认为是合理的，并较马来西亚10年期政府债券收益率溢价110个基点。因此，RHB重申对AXIS REIT的“买入”评级。