SENTRAL: 核心盈利符预期，多元策略促增长，RHB维持“买入”评级

Sentral REIT (SENTRAL MK) 2025财年核心净利润符合投行预期，展现了在挑战性市场环境下的韧性。尽管面临出租率下降和租约未续签的压力，该房地产投资信托基金（REIT）通过战略性收购和即将到来的新租户入驻，为2026财年描绘了稳健的增长前景。RHB研究维持其“买入”评级，并设定目标价为RM0.91。

业绩回顾

在2025财年，Sentral REIT的核心净利润达到7730万令吉，同比略低于去年同期的3.1%，但仍分别达到了RHB和市场普遍预期的96%和95%，表现符合预期。每单位派息（DPU）同比下降3.3%至6.2仙。

报告净利润同比大幅下降25.6%，主要源于脱售Wisma Sentral Inai带来的一次性亏损1790万令吉。总收入同比微降0.9%至1.894亿令吉，主要受Menara Shell一座主要租户于2024年撤离后出租率下降影响。净产业收入（NPI）同比下降1.9%至1.439亿令吉，部分原因是年度内一次性维护工程导致的运营开支增加。然而，核心利润率保持在约40.8%的稳定水平，显示出其成本控制能力。

前景展望

RHB预计Sentral REIT在2026财年表现将有所改善。Menara Shell的出租率预计将从2024年年中的约82%恢复至约88%，这得益于2025年下半年将有两家新的跨国公司租户入驻。新收购的零售资产Arcoris Plaza（于2025年12月完成收购）的全年收益贡献预计将为2026财年的盈利带来提升（贡献NPI的3-4%）。

尽管办公领域次级市场疲软，Sentral REIT将其资产多元化至其他资产类别被视为明智的战略举措。脱售Wisma Sentral Inai所得款项将强化其资产负债表，并为未来收益增值的收购（可能在8000万至1亿令吉范围内，侧重非办公领域）提供资金。

挑战依然存在，Sentral Building 2（SB2）的空置情况仍需密切关注，更换租户可能需要时间。租金重估预计将保持在较低至中等个位数，反映了现有租金基数已较高。预计租金回收要到2026年第三季度后才可能出现复苏。

评级与目标价

报告发布后，RHB将2026财年盈利预测微调3%，并将其目标价从RM0.92下调至RM0.91，以反映SB2租户置换慢于预期的情况。尽管如此，新的目标价RM0.91仍意味着约8%的2026财年股息收益率，并且RHB维持对Sentral REIT的“买入”评级。关键下行风险包括租约未续签和低于预期的租金重估。