PAVREIT: RHB: 马来西亚REITs展望稳定，成本效益与旅游复苏驱动，投行维持‘增持’评级

RHB投行最新报告指出，马来西亚房地产投资信托基金（M-REITs）行业在2025年表现强劲，马来西亚REIT指数（KLREI）全年上涨8.3%，优于综合指数（KLCI）的2.7%。展望2026年，RHB投行维持对该行业的“增持”评级，认为其防御性收益特点在稳定宏观经济、强劲国内消费和旅游业复苏的支撑下将持续吸引投资者。

业绩回顾与驱动因素

报告强调，M-REITs的韧性主要得益于多重利好因素。国内消费市场保持弹性，尤其是在马来西亚旅游年2026（VMY2026）的推动下，旅游业的显著复苏预计将带来更高的游客数量和旅游收入，这将直接利好具有强大零售和酒店业务敞口的REITs。零售REITs旗下的主要购物中心继续保持接近满租水平，租金回报率积极，管理层普遍预期2026年租金将实现中高个位数增长。

工业REITs亦表现出色，受益于长期租赁（WALEs）和物流仓储资产的稳定需求。政府推行的多项政策，包括柔佛-新加坡经济特区（JS-SEZ）、2030年新工业总蓝图（NIMP 2030）以及国家能源转型路线图（NETR），预计将进一步提振工业空间需求，特别是在巴生谷、柔佛和槟城地区。

此外，稳定的低利率环境有利于REITs通过债务进行资产扩张，而KLREI与10年期马来西亚政府证券（MGS）之间约150个基点的股息收益率差，尽管略低于历史平均水平，仍被视为具有支持性，MGS收益率的进一步下行将是额外的利好催化剂。

挑战与风险

尽管前景乐观，行业仍面临一些挑战。外国基金的股息预扣税处理持续构成结构性问题，尽管目前仍在审查中，但取消减免可能会导致净收益率进一步压缩50-100个基点，这可能促使部分外国资金转向税收制度更有利的区域同行，如新加坡REITs。不过，鉴于马来西亚REITs的持股主要由不受预扣税影响的政府关联公司和本地机构支撑，对国内投资者的影响有限。

写字楼市场则面临供过于求的局面。巴生谷地区的写字楼入住率约为80%，新供应的持续涌入使得市场竞争加剧。老旧、低效的写字楼若不进行翻新或重新定位，将面临“价值陷阱”的风险。报告提及，行业主要风险包括收益率进一步压缩、持续供过于求以及潜在的宏观经济冲击。

前景展望与首选股

RHB投行认为，在稳定的宏观经济背景、强劲的国内需求和一系列明确的催化剂（VMY2026、JS-SEZ、NIMP 2030、NETR）支持下，马来西亚REITs行业前景依然光明。投行建议投资者采取选择性股票策略，青睐那些盈利可见性强、资产质量优良且能受益于政策利好的REITs。

报告明确了两只首选股：

• Pavilion REIT (PREIT MK): 作为首选零售股，得益于其对旅游业的敞口以及对浮动利率较高的敏感性。RHB对其设定目标价为RM2.00。
• AME REIT (AMEREIT MK): 作为首选工业股，受益于柔佛州工业需求的结构性增长。RHB对其设定目标价为RM1.80。

其他获得“买入”评级的REITs包括Axis REIT (RM2.42)、IGB Commercial REIT (RM0.72)、Sentral REIT (RM0.92) 和Sunway REIT (RM2.45)。IGB REIT (RM2.61) 和KLCCP Stapled (RM8.52) 则获得“中性”评级。