AEON: AEON Co M: 成本效益与租赁收入驱动业绩超预期，RHB上调评级至“买入”

RHB研究报告指出，永旺(AEON Co M)凭借稳健的2025财年首九个月业绩表现，获得投行上调评级至“买入”，目标价定为RM1.46，较最后交易价RM1.19具有22.4%的潜在上涨空间。报告认为，公司股价近期回调提供了一个战略性累积机会，且其估值具有吸引力。

业绩回顾

公司2025财年首九个月核心净利润达9500万令吉，符合RHB及市场普遍预期，占全年预期的64%至61%。期内营收同比增长1.5%至32.4亿令吉，主要得益于物业管理服务(PMS)部门的强劲表现，该部门营收同比增长7.1%，租赁续约积极且出租率稳定。尽管零售部门在可支配支出疲软的环境下表现平平，营收仅微增0.3%，但PMS部门的贡献有效地抵消了零售亏损。第三季度核心净利润环比增长18.7%至1460万令吉，显示出渐进式的复苏迹象。

增长动因

RHB分析师指出，永旺的稳健业绩主要归因于有效的成本控制措施以及物业管理服务部门的强劲表现。尽管有此前对销售与服务税(SST)扩张可能影响租金上调能力的担忧，但管理层对实现高个位数租金续约充满信心，这得益于公司高效的客流量策略和超过95%的稳定高出租率。此外，永旺目前股价以2026财年预期市盈率10.8倍交易，较三年平均水平折让约32%，估值吸引。展望2026年，随着财政刺激、潜在的隔夜政策利率(OPR)下调、马币走强以及游客数量增加，宏观经济背景的改善将为永旺带来利好。

前景展望与挑战

未来，永旺的租金续约预计将保持强劲。公司的新项目，包括计划于2026年底前竣工的吉隆坡市中心项目(净租赁面积40万平方英尺)，以及计划于2028年和2027年完成的永旺金达城和永旺芙蓉2期扩建项目，将为长期增长提供动力。零售方面，管理层预计受年底节日季的推动，第四季度销售额特别是可支配品类将有所改善。然而，公司仍面临消费者情绪持续疲软以及新资产完工延迟等风险。

估值与评级

RHB维持其盈利预测，并基于现金流折现(DCF)模型，结合6%的ESG溢价，将目标价维持在RM1.46。此目标价对应2026财年预期市盈率13.2倍，低于其三年平均市盈率16倍，充分考虑了通胀压力下消费者情绪疲软的影响。鉴于当前估值的吸引力及未来的增长潜力，RHB维持“买入”评级。