AMEREIT: 成本效益驱动业绩超预期，维持“买入”评级

AME REIT公布的2026财年上半年（1HFY26）业绩表现稳健，核心利润符合市场预期，主要得益于稳健的运营管理和新资产的贡献。投行RHB维持其“买入”评级，并重申目标价1.80马币，显示出对其未来增长潜力的信心。

业绩回顾

AME REIT报告称，其2026财年上半年的核心利润达到1900万马币，同比增长7.7%，符合全年预测的47%。同期，第二季度每单位派息（DPU）环比增长10.2%至2.16仙，使得上半年DPU累计达到4.12仙，同比增长11.1%。公司收入同比增长18.7%至3000万马币，主要由Plot 16 Indahpura的全面贡献以及新收购的i-Tech Valley资产带来的增量收入所驱动。

尽管与近期收购相关的融资成本增加76%导致核心利润率略有下降至65%（1H25为72%），但其总净物业收入（NPI）利润率仍保持在91%的稳定水平，显示出稳健的运营管理能力和成本效益控制。

前景展望

展望未来，RHB预计AME REIT在2026财年下半年的盈利将环比改善，主要得益于i-Tech Valley 36物业首次贡献租金收入，以及现有资产持续的正面租金逆转。管理层有望实现2026财年全年2-3%的年度租金逆转目标，三年周期内可达7-10%。物业入住率维持在98%的稳定水平，从2025年9月因租户过渡造成的短期下滑中恢复。

此外，AME REIT受益于其100%的浮动利率债务结构，有望从持续的利率下降周期中获益。柔佛州作为工业枢纽的日益增长的地位也为其投资组合提供了有利的背景。

投行评级与风险

基于上述稳健表现和积极展望，RHB维持对AME REIT的“买入”评级，目标价为1.80马币。该目标价意味着12.5%的潜在上涨空间，以及2027财年（FY27F）5%的股息收益率，高于10年期马来西亚政府债券（MGS）约160个基点的溢价。报告还指出，AME REIT的ESG评分为3.1（满分4），高于马来西亚全国平均水平，体现了其在可持续发展方面的良好表现。

主要的风险包括：潜在收购的取消或延迟，以及租金逆转低于预期。