SUNREIT: Sunway Real Estate Investment Trust: 酒店出售助力资产优化，目标价RM2.28维持‘卖出’
| 投行 | TA Securities |
|---|---|
| TP (目标价) | RM2.28 (+3.8%) |
| Last Traded (最后交易价) | RM2.20 |
| 投行建议 | SELL |
Sunway REIT近日宣布，已通过其信托机构RHB Trustees Berhad与Sunway Medical Centre Penang Sdn Bhd签署有条件买卖协议，以6000万令吉现金脱售旗下位于槟城诗布朗再也的Sunway Hotel Seberang Jaya（SHSJ）。此项交易为关联方交易。
SHSJ作为Sunway REIT自2010年首次公开募股以来的首批酒店资产之一，是一间拥有202间客房、楼龄27年的酒店，最近一次翻新是在2013年。鉴于其设施日趋老旧以及诗布朗再也地区市场定位的成熟，该酒店未来的增长潜力有限。
策略性资产优化
脱售价格6000万令吉，意味着5.3%的退出资本化率，较估值5500万令吉高出9.1%。考虑到该物业相对平庸的回报率（占总资产的0.56%）和规模，此次交易为Sunway REIT提供了及时解锁资产价值、并将资金重新配置到更高收益资产的机会。
管理层认为，与其翻新这家27年历史的酒店，不如将相同资本更有效地投入到诗布朗再也Sunway Carnival Mall上方新建一间192间客房的酒店项目。新酒店预计投资成本约1.4亿令吉，计划于2027年底完工，将拥有现代化设施，包括更大的宴会厅、无边泳池以及直通购物中心的便利连接，以充分利用购物中心的人流量和优越地理位置，创造更强的长期价值。
财务影响与前景展望
扣除50万令吉交易费用后，此次脱售将产生5950万令吉的净收益，部分用于资助新开发项目。虽然此举会略微降低投资组合价值，但影响微乎其微，资产负债率仍维持在37.8%。按备考计算，2024财年每单位派息（DPU）预计将从9.66仙小幅下降至9.58仙。此次脱售预计将产生400万令吉的净收益，预计将于2027年底完成，其影响将在2028财年体现。
总体而言，TA Securities对此次策略性举措持正面看法，认为Sunway REIT能够实现成熟资产的货币化，并将其再投资于现代化、高收益的物业，从而巩固其资本回收纪律和长期增长战略。
投行评级与目标价
TA Securities维持对Sunway REIT的“卖出”评级，目标价为每单位RM2.28（较最后交易价RM2.20有3.8%的潜在上涨空间），该评级基于2026日历年5.5%的目标收益率和3%的ESG溢价。投行指出，其评级纯粹基于估值，主要由于12个月远期收益率与10年期马来西亚政府证券（MGS）之间的利差已收窄至约200个基点，表明当前水平的上涨潜力有限。
