IGBREIT: 成本效益驱动业绩超预期，新收购奠定未来增长基础

房地产投资信托基金IGB REIT (IGBREIT MK) 公布其2025年前九个月（9M25）核心净利润同比增长9.9%，达到3.117亿令吉，表现超出投行及市场预期。这一积极业绩主要得益于其零售资产的稳健运营和有效的成本控制。

业绩回顾

报告显示，IGB REIT的9M25核心净利润符合RHB预测的78%及市场普遍预期的76%。同期，其每股派息（DPU）从2024年第三季度（3Q24）的2.6仙增至2.8仙，使9M25累计DPU达到8.6仙，较9M24的8.2仙有所增长。基金的资产负债表保持稳健，3Q25的杠杆率维持在17.0%的水平。

营收增长是驱动业绩上行的关键因素。9M25总营收同比增长6.2%至4.967亿令吉，这主要归因于健康的租金调增以及高入住率的零售商场。同时，有效的运营杠杆作用，特别是公用事业成本的降低，使得净物业收入（NPI）利润率在9M25期间扩大了2.3个百分点，达到76.1%。管理层确认，包括销售与服务税（SST）在内的额外成本已成功转嫁给租户，且大部分租户租金结构中包含可变租金部分，以捕捉零售销售额的增长潜力。

前景展望

展望未来，IGB REIT预计2025年第四季度（4Q25）将保持强劲表现，这得益于年底的学校假期和节庆消费。尽管管理层指出消费者情绪略显疲软，但大部分租户的销售业绩仍保持相对韧性。此外，Mid Valley Southkey (MVS) 收购案的条件已达成，预计将于今年年底前完成。该购物中心预计将从2025年12月开始贡献营收，预计将为2026财年营收带来约29%的增量。一项新的50亿令吉中期票据计划也为未来潜在的非内生增长提供了充足的资金空间。

投行RHB维持对IGB REIT的“中性”评级。尽管业绩表现强劲，但分析师认为当前估值已在很大程度上反映了其内生增长动力。基于股息折现模型（DDM），目标价从2.60令吉小幅上调至2.61令吉，较最后交易价有1%的下行空间。主要风险包括租金调整不及预期、消费者支出表现以及入住率波动。