CLMT: 成本效益与资产优化驱动业绩超预期，券商重申“买入”评级

CapitaLand Malaysia Trust (CLMT) 近日公布了其截至2025年9月30日的九个月（9M25）业绩，实现净利润1.072亿马币，符合券商和市场预期。在此期间，每单位派息（DPU）同比增长4.1%至3.57仙，按最新收盘价计算，年化收益率为7.7%。得益于积极的租金调整、租金上调以及新收购物流资产的贡献，净物业收入（NPI）同比增长8.6%至2.079亿马币。

业绩回顾

CLMT的强劲表现主要得益于多方面因素。公司成功实施了积极的租金调整和阶梯式租金增长，同时新收购的物流资产，包括Glenmarie配送中心、士乃机场城市设施、Synergy物流枢纽和依斯干达公主城设施，也为净物业收入带来了显著增长。这些新资产与稳定的投资组合表现共同推动了期内实现净利润同比增长10.4%。截至2025年9月30日，CLMT在巴生谷以外的购物中心持续表现出色，出租率保持在98%以上。零售租金回报率也保持健康，同比增长10.9%。

然而，从季度环比来看，公司第三季度（3Q25）实现的净利润小幅下降1.1%至3,470万马币，这主要是由于其他收入减少以及管理人和受托人费用增加所致。

策略与影响

在租约到期方面，约97.2%的2025年到期租约已续签或处于高级谈判阶段，为未来收入提供了可见性。鉴于新收购资产的贡献以及零售和工业资产租金回报率预期的提高，券商已将CLMT 2025/26/27财年的盈利预测分别上调3.7%、14.2%和14.4%。值得注意的是，由于发行4.098亿新单位导致单位基数扩大14%，摊薄效应使得同期每单位派息预测分别下调了5.4%、3.3%和3.2%。

在资本管理方面，CLMT于3Q25完成了一项私人配售，筹集2.5亿马币用于偿还借款，有效将总杠杆率从43.0%降至39.8%。这一举措与公司审慎的资本管理策略相符，旨在提高资产负债表灵活性并为未来增长创造财务空间。截至2025年9月30日，该信托保持了良好的债务到期期限结构，平均剩余期限为4.1年，年初至今的平均债务成本为4.36%，约84%的借款为固定利率，有效规避了利率波动风险。

前景展望与估值

CLMT致力于积极的租约和资产管理计划，并通过Gurney Plaza和3 Damansara的资产提升工程来加强其市场定位和租赁势头。此外，The Mines购物中心将迎来一个占地63,000平方英尺的新型活跃生活方式概念，包括一个14,000平方英尺的水上乐园，预计将于2026年第一季度开放，这将进一步丰富商场的零售组合并提升访客体验。公司计划到2028年将物流和工业资产在其总管理资产（AUM）中的占比提高到20%，以进一步加强投资组合的多元化和盈利稳定性。

TA Securities在纳入盈利预测调整和单位基数扩大后，维持其对CLMT的“买入”评级，目标价为RM0.80/单位（此前为RM0.82/单位），基于不变的2026日历年6.75%的目标收益率。此次估值还包括3%的ESG溢价，以反映CLMT获得的四星ESG评级。