HCK：收入锐减，亏损扩大，未来增长何以支撑？

HCK Capital Group Berhad 是一家马来西亚公司，主要业务涵盖投资控股及管理服务。公司业务分为两大板块：地产业务及其他业务。地产业务专注于物业开发、物业买卖及物业管理服务，并从物业销售完成、物业销售收入、物业租赁及咨询服务中获取收益。其他业务则包括餐饮门店运营、投资控股、教育服务以及特许权使用费收入。值得一提的是，HCK 在赛城（Cyberjaya）的 Edusphere、梳邦再也（Subang Jaya）的 Edumetro 以及莎阿南（Setia Alam, Klang）的 Edusentral 等开发项目中融入了教育元素。公司旗下子公司包括 HCK Capital Holdings Sdn. Bhd.、HCK Communications Sdn. Bhd.、HCK Technologies Sdn. Bhd.、HCK Education Sdn. Bhd. 等。

进入2025财年，HCK 面临着显著的营收压力和盈利挑战，这在其截至2025年6月30日的季度业绩报告中得到了清晰体现。本季度，公司业绩波动较大，收入 YOY 大幅下滑，并录得亏损，尽管环比收入有所增长，但盈利能力仍承压。为了更全面地理解 HCK 的财务状况和市场前景，我们将深入分析其最新财务数据，并结合近期市场新闻进行综合评估。

季度业绩概述与财务表现分析

营收与盈利能力面临严峻考验

截至2025年6月30日的最新财季，HCK 实现收入 RM3278.7万，相较于2024年同期的 RM9568.2万，呈现 65.73%的显著 YOY 下降。然而，若与2025年3月31日的前一财季 RM2419.4万 的收入相比，本季度收入实现了 35.59%的 QOQ 增长。这一下降主要归因于大部分项目已完成超过90%的销售，导致已完工存货的收入确认减少，而新项目仍处于早期阶段，其收入贡献有限。

随之而来的是毛利润的急剧萎缩。本季度毛利润为 RM715.9万，较去年同期 RM1540.6万 下降 53.53% YOY。累计半年度来看，收入从2024年上半年的 RM3.097亿 锐减至2025年上半年的 RM5698.1万，降幅高达 81.59% YOY，使得累计毛利润从 RM3964万 降至 RM1906.8万，下降了 51.94% YOY。这表明公司面临的收入结构性挑战持续存在。

在盈利方面，公司本季度税前亏损为 RM679.6万，而去年同期则录得 RM230.7万 的税前盈利，由盈转亏。与前一财季 RM215.5万 的税前亏损相比，本季度亏损额 QOQ 扩大了 215.36%。管理层解释称，本季度较高的亏损主要系上一季度项目完工后确认了某些阶段的成本节约，而本季度无此利好。累计半年度的税前亏损为 RM895.1万，远低于去年同期的 RM1086.7万 税前盈利。

销售及营销费用方面，本季度录得 RM163.1万，较去年同期 RM34.1万 大幅增长 378.30% YOY，这可能与新项目的市场推广活动有关。利息支出仍然是公司一项重要的成本，本季度为 RM463.5万，较去年同期的 RM617.5万 减少了 25.09% YOY。尽管利息支出有所减少，但结合收入大幅下滑，其对整体盈利的侵蚀作用依然显著。

最终，本季度归属于母公司所有者的净亏损为 RM428.2万，基本每股亏损为 0.69仙。这与去年同期归属于母公司的 RM514.6万 净利润和 0.95仙 的基本每股收益形成了鲜明对比。

财务状况与现金流变动

截至2025年6月30日，公司总资产为 RM11.84亿，较2024年12月31日的 RM11.98亿 略有下降。资产结构方面，非流动资产略有增加，主要体现在投资性房地产从 RM1.269亿 增至 RM1.382亿。流动资产则从 RM8.09亿 降至 RM7.90亿，其中存货（不含物业开发成本）减少，而物业开发成本则从 RM1.249亿 增至 RM1.843亿，反映出新项目投入增加。现金及银行结余从 RM1.099亿 降至 RM8863.8万。

总负债从 RM7.037亿 降至 RM6.892亿。其中，长期借款从 RM2.464亿 增至 RM2.788亿，而短期借款则从 RM5238.6万 显著降至 RM1650.8万。这可能反映了公司债务结构的调整，将部分短期债务转化为长期债务。

归属于母公司股东的权益从 RM4.937亿 增至 RM4.98亿，主要是由于认股权证转换导致股本增加。然而，保留收益从 RM9581.4万 降至 RM8650.9万，反映了期间亏损的影响。每股净资产从 RM0.81 略降至 RM0.80。

现金流方面，截至2025年6月30日的半年度，经营活动产生的现金流出为 RM2208.1万，而去年同期则为 RM2.204亿 的现金流入，显示出经营层面的现金生成能力面临巨大压力。这主要是由于营运资本变化，特别是存货及物业开发成本的变动以及贸易应付款的减少。投资活动现金流出 RM15.5万，远低于去年同期的 RM3357.1万 流出，主要原因是土地购置减少。融资活动则产生了 RM91.8万 的现金流入，与去年同期 RM1.818亿 的流出形成对比，这得益于伊斯兰中期票据的提取和认股权证转换所得。

综合来看，HCK 的经营活动现金流显著恶化，表明其核心业务在当前阶段未能产生足够的现金以支持运营，公司依赖融资活动来维持流动性。

业务分部表现

从分部信息来看，地产业务仍是主要的收入来源和资产构成。截至2025年6月30日的六个月，地产分部外部收入为 RM5698.1万，远低于去年同期的 RM3.081亿。其他分部则贡献了极少量外部收入。地产分部的经营成果显示，2025年上半年分部亏损 RM24.6万，而2024年同期则为 RM2258.8万 的盈利。这进一步印证了地产业务在当前时期的挑战。

业务风险与未来展望

HCK 在未来展望中提到，马来西亚经济在2025年第二季度实现了 4.4%的 GDP 增长，与第一季度持平，这得益于强劲的国内需求、积极的劳动力市场和收入政策措施。此外，隔夜政策利率（OPR）从 3.00%降至2.75%，预计将提振买家情绪并刺激房地产需求。这些宏观经济因素为房地产行业提供了潜在的积极支撑。

然而，挑战依然存在。销售与服务税（SST）的扩大，对某些建筑材料和服务征收 6%的 SST，将给公司带来成本压力。HCK 正在积极审查和实施策略以减轻成本上涨，避免潜在的价格上调。公司计划继续专注于现有项目的销售和完工，并实现已完工存货的变现。通过在梳邦再也、赛城、雪邦、莎阿南U9 Heights 和士毛月推出新项目和现有项目的额外阶段，公司对2025年的销售增长持谨慎乐观态度。

市场新闻整合：机会与风险评估

近期市场新闻为 HCK 的未来发展提供了额外的视角：

• 土地储备扩张： HCK Capital Group 旗下间接全资子公司 Reside Capital Sdn. Bhd. 近期通过三份有条件买卖协议，从 Bandar Setia Alam Sdn Bhd 手中总计收购了三块位于雪兰莪州 Bukit Raja Setia City BizPark 的永久产权土地，总现金对价为 RM5799.42万。这些土地的总面积约为 3.66英亩。公司认为此举符合其在雪兰莪州主要增长走廊扩大土地储备的战略，旨在实现未来的高增长潜力房地产开发，并预计将在中期和长期内提升 HCK 的盈利。这表明公司正在积极为未来的地产开发项目进行战略布局。
• 百夫长俱乐部认可： HCK Capital Group Bhd 被提及为《The Edge Malaysia》百夫长俱乐部（Centurion Club）的“毕业生”，并已跨越 RM10亿 市值门槛，进入了其姊妹奖项“十亿令吉俱乐部”（BRC）。这意味着 HCK 在过去三年中在税后利润增长、股本回报率和股东回报方面表现出色，反映了其强大的商业模式和对股东价值的持续承诺。尽管这是基于过去的表现，但它为公司未来在市场中的地位提供了积极的参考。
• 尽职调查透明度关注： 然而，一则题为“Frankly Speaking: Why the hurry at HCK?” 的新闻指出，HCK 在签署上述土地买卖协议之前，仅获得了许可估价师的口头估价，而非完整的估价报告。虽然公司表示将很快任命估价师完成完整报告，但这种做法引起了市场对其尽职调查严谨性和上市公司治理最佳实践的关注。这可能构成潜在的声誉或治理风险。
• 交易热点： HCK 近期多次出现在“交易思路”（Trading Ideas）相关新闻中，表明其市场关注度较高，并且围绕其土地收购等公司行动引发了投资者的讨论。

综合来看，公司的战略性土地收购是其未来增长的关键驱动力，特别是在马来西亚房地产市场前景改善的背景下。百夫长俱乐部的认可也反映了公司曾经的财务韧性和盈利能力。然而，当前季度报告中显示的收入和利润大幅下滑，以及对土地收购尽职调查流程的担忧，构成了短期的运营和治理风险。

市场前景、整体风险与最终评价

HCK 的市场前景在短期内面临挑战，但中期来看具有一定的增长潜力。马来西亚经济的稳定增长和降息政策应能为房地产市场提供有利环境。公司积极扩张土地储备，尤其是在具有高增长潜力的地区，是其未来业绩增长的基础。Edusphere、Edumetro 和 Edusentral 等教育融合项目的持续发展也可能为其提供差异化竞争优势。然而，要实现这些潜力，公司必须有效管理当前完工项目收入减少与新项目缓慢启动之间的过渡期，并应对包括 SST 扩大在内的成本压力。

主要风险评估

当前，HCK 面临多方面的风险，需要密切关注：

• 财务风险（高）：
  • 收入大幅下滑与亏损： 当前季度及半年度业绩显示收入 YOY 大幅下滑，并出现亏损，对短期盈利能力构成重大挑战。
  • 经营活动现金流为负： 经营活动无法产生正向现金流，可能增加公司对外部融资的依赖，从而带来流动性风险。
  • 高利息支出： 尽管本季度利息支出有所减少，但相较于收入水平仍占较高比重，侵蚀了盈利空间。
  • 资产负债结构调整： 长期借款增加，短期借款减少，可能改善短期流动性，但整体债务水平仍需关注。
• 运营风险（中）：
  • 项目执行与销售风险： 新项目的销售和施工进度需要时间，前期收入贡献有限。未来项目的成功推出和销售速度将直接影响业绩恢复。
  • 成本管理： SST 扩大带来的建筑材料和服务成本上涨，将考验公司在成本控制方面的能力。
  • 库存变现： 如何有效变现已完工存货对改善现金流至关重要。
• 市场风险（中）：
  • 房地产市场波动： 尽管宏观环境有利，但房地产市场受多种因素影响，如消费者信心、贷款政策等，存在不确定性。
  • 竞争加剧： 在马来西亚竞争激烈的房地产市场中，HCK 需要确保其项目具备独特的吸引力。
• 治理与透明度风险（中）：
  • 尽职调查程序： 关于土地收购过程中未及时提供完整估价报告的质疑，可能影响市场对公司治理和透明度的信心。健全的尽职调查是上市公司应遵循的关键原则。

缓解建议： 公司应优先通过有效的销售策略加速已完工项目的库存变现，并优化新项目的开发周期和成本控制。在土地收购等重大交易中，应确保遵循最高的治理和透明度标准，以维护投资者信心。同时，持续关注宏观经济政策和市场动态，灵活调整业务策略。

综合总结

HCK Capital Group 目前正处于一个关键的转型期，其核心地产业务的收入结构性变化导致短期内财务表现承压。公司在2025年第二季度经历了收入的 YOY 大幅下滑和亏损的扩大，经营现金流也转为负值。这些数据清晰地揭示了公司在现有项目逐渐完工后，新项目未能及时形成足够收入支撑的挑战。然而，公司积极扩张土地储备的战略布局，以及过去被《The Edge Malaysia》百夫长俱乐部认可的业绩表现，都表明其具备长期的发展潜力和稳固的商业基础。

未来的发展将高度依赖于公司新项目的成功推出、高效的销售策略以及对成本的有效管理。同时，公司在进行重大交易时，加强公司治理和透明度，回应市场对尽职调查过程的关注，将对其重塑投资者信心至关重要。整体而言，HCK 面临着短期业绩压力与长期增长潜力并存的局面，其前景将取决于管理层如何有效应对当前挑战并抓住市场机遇。投资者需密切关注其后续项目进展和财务状况的改善。