揭秘ALSREIT：二季度业绩飙升63%背后，Komtar JBCC转型几何？

ALSREIT，全称为Al-Salam Real Estate Investment Trust，是一家马来西亚多元化的伊斯兰房地产投资信托基金。其核心业务是在符合伊斯兰教法的原则下，投资各类物业，旨在为基金单位持有人提供稳定且持续的收入分配、长期的单位价格和可分配收入增长，并实现资本增值，同时维持合理的资本结构。该基金的运营部门涵盖零售店铺、办公楼、餐饮物业（包括餐厅）、工业及其他物业，以及基金层面的运营。ALSREIT的资产主要集中在柔佛州新山以及马来西亚其他主要城镇，其投资组合中的标志性物业包括KOMTAR JBCC、Menara KOMTAR、@Mart Kempas以及Malaysian College of Hospitality & Management (MCHM)。Damansara REIT Managers Sdn Berhad担任基金的管理人，而AmanahRaya Trustees Berhad则作为基金的受托人。

2025年第二季度业绩综述

ALSREIT在2025年第二季度（2Q2025）展现出显著的业绩增长，其税前净收入达到RM303.48万，较2024年同期（2Q2024）的RM185.76万实现了63.4%的YOY大幅增长。这一强劲表现主要得益于总收入的稳健提升和净物业收入（NPI）的优化。当季总收入录得RM2206.94万，相比2Q2024的RM1949.15万增长了13.2% YOY。同时，净物业收入增长了14.2% YOY，达到RM1461.22万。从年初至今的累计业绩来看，截至2025年6月30日，ALSREIT的累计税前净收入为RM631.41万，较2024年同期的RM459.15万增长了37.5% YOY，而累计总收入和净物业收入也分别实现了10.3%和11.4%的YOY增长。

然而，若对比即时前一季度，即2025年第一季度（1Q2025），ALSREIT的2Q2025业绩则略有回调。税前净收入从1Q2025的RM327.90万下降至2Q2025的RM303.48万，降幅为7.4% QOQ。此下降主要归因于净物业收入的轻微下降（2.0% QOQ）以及其他开支的增加，尽管投资收入有所增长。尽管面临季度间的波动，零售业务的持续强劲表现为整体业绩提供了重要支撑。

总体而言，ALSREIT在2025年第二季度延续了YOY的增长态势，这表明其核心业务在过去一年中表现出韧性。然而，季比季的轻微下滑提示需要进一步关注运营成本的控制和各业务板块的均衡发展。

财务状况深度剖析

营收增长与盈利结构

ALSREIT的营收增长在很大程度上由其多元化的物业组合驱动。2Q2025的总收入达到RM2206.94万，实现13.2%的YOY增长，而累计总收入则达到RM4345.15万，增长10.3% YOY。细分来看，零售店铺是主要的增长引擎。零售部门在2Q2025贡献了RM1303.00万的总收入，实现了24.0%的YOY增长，主要得益于租金收入和促销收入的增加。累计而言，零售部门收入达到RM2548.20万，增长19.2% YOY。餐饮（F&B）餐厅部门的总收入和净物业收入在2Q2025和累计期间均维持在RM437.30万和RM872.80万的水平，增长平稳，主要得益于100%的出租率及“三净”租赁协议的结构。

相比之下，办公楼部门表现承压，2Q2025总收入为RM177.30万，与2Q2024持平，但由于运营开支的增加，净物业收入有所下降。累计期间，办公楼总收入为RM345.60万，下降6.2% YOY。工业及其他部门2Q2025收入微增3.0% YOY至RM289.30万，但受运营开支影响，净物业收入略有下降。累计总收入为RM578.50万，增长3.0% YOY。

净物业收入（NPI）作为衡量物业运营效率的关键指标，在2Q2025达到RM1461.22万，实现了14.2%的YOY增长，主要由零售店铺的强劲表现推动。累计NPI为RM2951.91万，增长11.4% YOY。尽管零售NPI强劲增长，办公和工业板块的NPI略有下滑。投资收入在2Q2025录得RM27.35万，增长21.2% YOY，累计投资收入RM50.58万，增长12.2% YOY。值得注意的是，2Q2025和累计期间均产生了对投资物业的公允价值调整损失，分别为RM57.31万和RM123.88万，这部分损失在去年同期并未出现，对净投资收入和税前净收入产生了一定负面影响。

成本效率与融资负担

成本控制是维持盈利能力的关键。2Q2025的总物业开支为RM745.72万，较2Q2024的RM669.37万增长了11.4% YOY，与收入增长同步。其中，维护开支显著增加了62.5% YOY至RM171.97万，累计维护开支增加34.7% YOY至RM263.74万。这部分增长，根据管理层报告，主要是为了提升资产价值以应对未来增长，特别是柔佛州新山-新加坡捷运系统（RTS Link）的预期开通。公用事业开支和地租及评估费也小幅增长。物业管理费则保持不变。

伊斯兰融资成本在2Q2025为RM1009.35万，较2Q2024的RM1004.22万微增0.5% YOY，累计融资成本则微降0.1% YOY至RM2014.82万。融资成本的相对稳定对底线利润的保护起到了积极作用，尤其是在零售业务强劲增长的背景下。经理人管理费和其他信托开支则有小幅的YOY增长。

资产负债表健康度

截至2025年6月30日，ALSREIT的总资产为RM13.11亿，相比2024年12月31日的RM13.17亿略有下降。投资物业仍是主要资产，价值RM12.01亿，与上年末的RM12.02亿基本持平。值得关注的是，公司持有的待售资产从2024年末的RM3710.00万下降至RM2250.00万，反映出资产剥离的进展。贸易应收款项从2024年末的RM3467.57万下降至RM3022.28万，其中来自关联公司的贸易应收款项显著减少。

负债方面，总负债从2024年末的RM6.69亿小幅下降至RM6.60亿。伊斯兰融资是其最大的负债组成部分。截至2025年6月30日，非流动伊斯兰融资为RM4.67亿，相比2024年末的RM5.94亿有显著下降，但同期流动伊斯兰融资从RM4550.00万大幅增加至RM1.63亿。这表明部分长期融资即将到期或被重新分类为短期债务。报告指出，TF-i的本金预计在2024年3月支付，并已获准延期两年至2026年3月。BF-i的本金预计在2026年9月支付。这些信息强调了管理层在优化资本结构和债务再融资方面的持续努力。该基金的NAV（资产净值）为RM6.50亿，每单位NAV为RM1.12。

现金流表现

ALSREIT在2025年上半年产生了强劲的运营活动现金流，累计达到RM2414.76万，较2024年同期的RM1973.41万增长了22.4% YOY。这得益于税前净收入的增长和营运资本变动的改善。投资活动现金流方面，由于处置投资物业获得了RM1460.00万的净收益（包括吉隆坡古仔路物业的处置），该活动在2025年上半年产生了RM1408.24万的净现金流入，而2024年同期仅为RM13.30万。融资活动现金流方面，期内派发股息RM429.14万，并偿还伊斯兰融资RM1000.00万，导致净现金流出RM3375.47万，高于2024年同期的RM2185.57万。

期末现金及现金等价物余额增至RM3046.67万，高于期初的RM2599.14万，显示出整体流动性的改善。

宏观经济与市场动态

马来西亚经济前景保持审慎乐观。尽管扩张的销售与服务税（SST）以及来自美国关税的外部贸易不确定性可能对消费支出和商业信心造成压力，但支持性的货币政策和流动性注入预计将持续支撑国内需求。稳定的通胀率以及政府刺激国内消费的努力，为房地产投资信托（REITs）市场提供了相对有利的宏观环境。

M-REITs（马来西亚房地产投资信托）行业整体展现出吸引力，2025/2026年平均股息收益率预计在5.6%/6.1%左右，相比当前10年期马来西亚政府证券收益率（约3.5%）具有208-258个基点的健康利差。市场预期马来西亚国家银行可能在2025年下半年降息，这将有利于那些浮动利率债务敞口较高的REITs，降低融资成本，并为以增长为导向的REITs带来估值上行空间。行业内活跃的资产回收（如Sunway REIT和Axis REIT的资产处置）和新收购（如Pavilion REIT和Axis REIT的新资产）活动，以及资产增值计划（AEIs），预计将进一步支持收入增长和单位股息（DPU）的提升。尽管行业管理层对宏观不确定性及其对租户成本和租金上调能力的潜在影响持谨慎态度，但整体M-REITs板块仍被认为具有韧性。

ALSREIT的战略方向与未来展望

面对行业挑战与机遇，ALSREIT已推出“DISRUPT27”战略，旨在构建一个更具韧性且专注于高质量零售和工业资产的投资组合。这一战略的核心在于振兴其标志性物业KOMTAR JBCC，目标是在2027年将其出租率提升至80-85%，高于2025年第一季度的69%。Komtar JBCC正在经历大规模升级改造，包括已于1Q2025完成的露天餐饮区，以及推动小型主力租户、国际品牌、即食餐饮、药房和餐饮类别的二层重构。值得注意的是，三层将通过一座预计在1Q2027开通的人行天桥（POB）连接，这将显著增加人流量，尤其受益于未来柔佛州新山-新加坡捷运系统（RTS Link）的开通。

作为“DISRUPT27”计划的一部分，ALSREIT还计划与QSR Brands (M) Holdings Bhd合作，逐步剥离其持有的42处肯德基和必胜客资产（占总资产的41%），以减少非核心和表现不佳的单位敞口。尽管这些资产目前仍通过“三净”租赁协议实现100%出租，但此举旨在将重心转向强化核心零售和工业板块。管理层预计，电动火车服务（ETS）、RTS以及电气化双轨项目等即将到来的基础设施建设将催化长期需求，使ALSREIT能够从2026年起抓住跨境零售和通勤客流带来的机遇。

基金管理层对2025年的整体表现持满意预期，认为在稳定的基本面和战略增长举措支撑下，ALSREIT能够有效应对不确定性。他们正在积极探索长期债务工具以再融资短期借款，并致力于在2025年下半年实现资本结构的重置，以降低现金流波动性。

关键机遇与潜在风险评估

主要机遇

• Komtar JBCC物业重焕生机： 随着KOMTAR JBCC的持续升级改造，特别是露天餐饮区的竣工和二层的重构，预计将吸引更多租户和客流。
• 基础设施项目催化： 新山-新加坡捷运系统（RTS Link）和人行天桥（POB）的开通，预计将大幅提升KOMTAR JBCC的客流量，并带来显著的租金和收入增长潜力。
• 战略性资产组合优化： 通过“DISRUPT27”战略，ALSREIT计划剥离非核心的肯德基和必胜客资产，将资源重新配置到高增长潜力的零售和工业核心资产，提升投资组合质量。
• 潜在降息环境： 若马来西亚央行在2025年下半年降息，将有助于ALSREIT降低其浮动利率债务的融资成本，从而提升盈利能力。
• 强劲的零售板块： 持续强劲的零售租金收入和促销收入，以及运营杠杆的提升，为ALSREIT的整体业绩提供了稳定的基础。

潜在风险

• 较高负债水平： 新闻数据提及基金的杠杆率约为49%，虽然在REITs行业仍属可控范围，但限制了近期收购的灵活性，增加了融资成本敏感性。尽管管理层正寻求长期债务再融资以降低短期波动，但实施效果仍需观察。
• 运营成本上升： 2Q2025维护开支显著增加，用于资产提升，虽然有助于长期发展，但短期内对净物业收入构成压力。未来电力关税的潜在上涨也可能增加运营负担。
• 宏观经济不确定性： 全球贸易紧张局势（如美国关税）、国内SST扩张以及外部经济下行压力，可能影响消费者支出和租户业务表现，进而传导至租金收入。
• 公允价值调整： 2025年上半年投资物业的公允价值调整损失，反映出资产估值可能面临压力，影响净投资收入。
• 公共持股比例要求： 尽管已获得延期至2025年12月15日，但未能满足公共持股比例要求是一个持续存在的合规风险，可能对市场信心产生影响。

综合评价与结语

ALSREIT在2025年第二季度展现了显著的YOY财务增长，尤其在总收入和税前净收入方面表现突出，这主要得益于其核心零售业务的强劲复苏和运营效率的提升。公司积极推行的“DISRUPT27”战略，围绕KOMTAR JBCC的改造升级以及战略性资产剥离和重配，旨在构建更具韧性、聚焦高潜力资产的投资组合，体现了管理层对未来发展的清晰愿景和主动管理能力。柔佛州新山区域内大型基础设施项目（如RTS Link）的推进，无疑为ALSREIT的物业带来了重要的增长催化剂。

然而，基金面临的挑战亦不容忽视。较高的负债水平限制了短期扩张空间，且运营和维护成本的上升，特别是为了资产升级所产生的费用，需要精细化管理以避免侵蚀短期利润。宏观经济环境中的不确定性，如地缘政治紧张、通胀压力以及潜在的电力关税上涨，都可能对租户的经营和基金的收入产生影响。此外，公允价值调整损失的出现，也提示了市场对某些投资物业估值的审慎态度。尽管基金致力于通过再融资和资产优化来应对这些挑战，但其长期成功仍将取决于这些战略举措的有效执行以及市场环境的演变。

总体而言，ALSREIT正处于一个关键的转型时期，其战略重点清晰，并有潜在的外部驱动因素支撑。尽管短期内存在成本和资本结构方面的压力，但若能成功实现Komtar JBCC的振兴和投资组合的优化，ALSREIT有望在未来的市场竞争中巩固其地位，实现持续的收入和资本增长。