CHGP：战略转型下的业绩动能与市场展望

CHGP（Chin Hin Group Property Berhad）是一家总部位于马来西亚的投资控股公司。公司业务涵盖四大核心板块：

• 房地产开发：专注于房地产开发活动，目前在建项目包括8th & Stellar、Quaver Residence和Solarvest Tower。
• 建筑：主要从事一般建筑承包、土木工程及结构施工。
• 商用车辆及车身制造：涉及翻新及新型商用车辆的制造与贸易、车身制造、商用车辆租赁以及车队管理及相关服务。
• 其他：包括投资控股和管理服务。

近期，CHGP正经历显著的战略调整，旨在将其资源和重心更明确地聚焦于核心房地产开发业务。这一战略方向的转变，在最新发布的季度财务报告和市场新闻中得到了清晰体现，并对公司的财务表现、资产负债结构以及未来增长路径产生了深远影响。

季度业绩概览与核心驱动力

截至2025年6月30日止的第二季度及上半财年，CHGP展现出强劲的营收和利润增长势头，主要得益于房地产开发板块的卓越表现。然而，细究之下，成本结构的变动和股权稀释效应亦不容忽视。

在个体季度表现方面，CHGP在2025年第二季度实现了RM2.09亿的营收，较2024年同期（Q2 2024）的RM1.78亿增长了17% YOY。毛利润飙升至RM4666.7万，相较Q2 2024的RM2445万增长了91% YOY，显示出盈利能力的显著提升。尽管其他收入大幅下降89% YOY至RM106.7万，且管理费用和其他运营费用分别激增37% YOY和超过100% YOY，但得益于主营业务的强劲贡献，公司季度税前利润（PBT）仍达到RM1688.1万，较Q2 2024的RM1587.4万增长6% YOY。季度税后利润（PAT）也相应增长5% YOY至RM1352万。

就累计上半财年（H1 2025）而言，营收达到RM4.18亿，较2024年同期（H1 2024）的RM3.13亿增长34% YOY。上半年税前利润录得RM4135.6万，较H1 2024的RM2559.8万大幅增长62% YOY。税后利润更是达到RM3057.5万，增长45% YOY。然而，值得注意的是，尽管利润总额增长显著，但由于2025年5月6日完成的1:1红股发行，导致已发行普通股数量翻倍，使得基本每股收益（EPS）在Q2 2025录得0.98仙，较Q2 2024的1.92仙下降49% YOY；H1 2025的EPS为1.86仙，较H1 2024的3.13仙下降3% YOY。这表明尽管公司整体盈利能力增强，但股东持股的即时收益被稀释。

与紧邻的前一季度（Q1 2025）相比，CHGP在2025年第二季度的营收略有下降，从Q1 2025的RM2.09亿微降至RM2.09亿（原文数据此处有微小差异，但趋势为持平或略降），主要系本期确认的销售额略低。同时，由于新项目如Botanica Hills初期营销成本较高但尚未产生收入，导致Q2 2025的税前利润从Q1 2025的RM2450万降至RM1690万。

深入财务分析与业务展望

房地产开发业务的显著贡献

房地产开发板块是推动CHGP财务增长的核心引擎。在上半财年，该板块贡献了RM3.71亿的营收，而H1 2024仅为RM7369万，实现了惊人的YOY增长。更重要的是，该板块的税前利润从H1 2024的亏损RM272.6万扭转为盈利RM4328.8万。这主要得益于Quaver、Ayanna、Avantro、Crown、Andalan、Dawn和Aricia等在建项目的销售额和执行进度提升。公司目前拥有RM22亿的未入账销售额，为未来的营收提供了坚实基础。

商用车辆及车身制造业务的战略剥离

商用车辆及车身制造板块在H1 2025录得RM4639.5万的营收，较H1 2024的RM2930.1万有所增长，但其税前利润从H1 2024的RM64万略降至RM58.5万。根据最新消息，CHGP已决定以RM7400万现金对价出售其在该板块的四家子公司，以专注于其核心房地产开发业务。此次剥离预计将产生RM240万的税前收益，并有助于优化运营，增强财务灵活性。该交易预计于2026年第一季度完成。这一战略举措意味着CHGP将全面退出商用车辆业务，从而减少多元化业务带来的管理复杂性，并将其资源集中于高增长潜力的房地产市场。

建筑业务的终止

值得注意的是，建筑板块自2024年11月27日CHGP完成该部门的处置后，在2025年上半年已不再产生任何财务业绩，与H1 2024的RM2.66亿营收形成鲜明对比。

成本结构与盈利能力

尽管营收强劲，但CHGP的成本结构也出现了一些值得关注的变化。销售成本（Cost of Sales）在Q2 2025和H1 2025分别增长5% YOY和18% YOY，均低于同期营收增速，这解释了毛利率的改善。然而，管理费用和其他运营费用的显著增长（Q2 2025和H1 2025均超过37% YOY），以及融资成本的大幅飙升（Q2 2025和H1 2025均超过100% YOY），对最终利润构成一定压力。融资成本的增加与公司总借款额的上升直接相关，下文将进一步阐述。

资产负债表与现金流

截至2025年6月30日，CHGP的总资产达到RM14.47亿，较2024年末的RM11.28亿增长显著。资产增长主要体现在存货（Inventories）从RM5.92亿增至RM7.08亿，以及合同资产（Contract assets）从RM1.37亿大幅增至RM2.67亿，这反映了其房地产开发项目规模的扩大和建设进度的推进。然而，总负债也从RM7.18亿激增至RM10.04亿，其中非流动银行借款从RM2.71亿增至RM3.73亿，导致总借款额从RM3.96亿增至RM4.82亿。净资产价值虽然从RM4.09亿增至RM4.43亿，但由于红股发行，每股净资产从RM0.62降至RM0.34。

现金流方面，CHGP取得了显著改善。H1 2025经营活动产生的净现金流从H1 2024的负值RM1.56亿大幅转正至RM1.42亿，这表明公司核心业务的运营效率和现金生成能力有所增强。投资活动净现金流也从负值RM739.6万转为正值RM1479.1万，主要受益于子公司收购带来的净现金流入。

市场新闻整合与战略影响

近期市场新闻进一步证实了CHGP向房地产核心业务转型的决心和行动。公司宣布出售商用车辆及车身制造业务的四家子公司，这一举措将使其能够集中精力于房地产项目，并利用所得资金拓展土地储备，尤其是在巴生谷等高增长区域。

与此同时，CHGP积极进行土地收购和项目开发。其中最引人注目的是在吉隆坡Segambut收购了一块6.49英亩的永久产权土地，对价RM5200万。该地块原计划与YNH Property Bhd共同开发，现已转变为CHGP独立开发，预计总开发价值（GDV）为RM6.85亿，总开发成本RM5.75亿，计划于2025年12月启动，2030年12月完成。这笔交易不仅确保了CHGP未来的项目储备，也展现了其独立操盘大型项目的能力。

在现有项目方面，CHGP在Rawang的Botanica Hills一期项目已在推出两周内实现100%售罄，GDV达RM1.53亿，预计2028年第二季度完成。此外，CHGP还与PIJ Property Development Sdn Bhd和Fiamma Holdings Bhd合作，在柔佛新山共同推出了Amberwood Resort Residences服务式公寓项目，进一步扩大了其地域覆盖和产品线。

这些新闻动态与财务报告相互印证，描绘了一个正在积极调整业务结构、聚焦核心竞争力、并努力通过新项目和土地储备驱动未来增长的CHGP。

市场前景与机会

CHGP在房地产开发领域展现出强大的增长潜力。其庞大的未入账销售额（RM22亿）以及在巴生谷和南部地区计划推出的新项目，预示着未来几年营收的持续增长。公司通过剥离非核心资产，将更专注于利用其在房地产开发方面的专业知识和经验。

马来西亚房地产市场在疫情后逐渐复苏，对优质住宅和混合用途项目的需求持续存在，尤其是在策略性地理位置。CHGP在Sri Petaling等成熟区域的项目，如8th & Stellar，以及新收购的Segambut地块，都位于高潜力的城市核心区或新兴发展区，具备较强的市场吸引力。同时，Botanica Hills一期的快速售罄，也印证了市场对设计优良、注重自然环境的住宅项目的青睐。

宏观层面，马来西亚政府对基础设施建设的持续投入（如Rapid Transit System RTS），将进一步提升周边区域的房地产价值和可达性，为CHGP的新山Amberwood Resort Residences等项目创造有利条件。公司在地理上拓展至柔佛州，也反映了其捕捉区域市场机遇的战略部署。

风险评估与缓解

尽管前景乐观，CHGP仍面临一系列风险，需要审慎管理：

• 财务风险

  • 借款增加与融资成本上升：总借款额从2024年末的RM3.96亿增至2025年上半年的RM4.82亿，融资成本也随之飙升。若利率持续上行或项目销售不及预期，可能进一步加重财务负担。

    缓解建议：通过加快项目销售回款、优化资本结构、以及考虑多元化融资渠道来降低对银行借款的依赖。

  • 每股收益稀释：红股发行导致每股收益下降，短期内可能影响市场情绪。

    缓解建议：通过提升整体盈利水平，确保未来盈利增长能抵消稀释效应，并加强与投资者的沟通，阐明长期价值。

  • 流动性风险：尽管经营现金流转正，但合同资产和存货的显著增加可能意味着资金被大量锁定在开发周期中，需要密切监控现金流状况以应对潜在的流动性挑战。

    缓解建议：优化项目管理，加快销售和收款周期，确保充足的营运资金。

• 市场风险

  • 房地产市场波动：宏观经济不确定性、利率变动和消费者情绪可能影响房地产需求和销售价格。

    缓解建议：持续进行市场调研，灵活调整项目规划和定价策略，注重开发具有韧性需求的产品类型。

  • 项目执行风险：大型项目开发周期长，可能面临施工延误、成本超支、许可审批等风险。

    缓解建议：加强项目管理和成本控制，与经验丰富的承包商合作，并建立完善的风险管理机制。

• 运营风险

  • 战略转型执行：剥离商用车辆业务后，如何有效整合资源，确保房地产业务的顺畅运营和持续增长是关键。

    缓解建议：建立清晰的转型路线图，优化组织结构，确保核心人才的留任和发展。

综合来看，CHGP的风险等级可评估为中等，主要挑战在于平衡其扩张策略与财务杠杆的上升，并有效执行其核心业务转型。

综合总结与评价

CHGP正处于一个关键的战略转型期。通过剥离非核心的商用车辆业务，公司正在积极将其资源和战略重心聚焦于高增长潜力的房地产开发板块。这一明确的战略方向在2025年上半年的财务表现中得到了初步验证，房地产开发业务的营收和利润贡献显著，带动了整体业绩的强劲增长。

公司拥有RM22亿的未入账销售额，并积极通过收购土地（如Segambut地块）和推出新项目来扩充其未来发展管线，这为其长期增长提供了可见度。Botanica Hills一期的快速售罄，也展现了CHGP在市场中的产品吸引力和执行能力。现金流状况的显著改善，更是其运营效率提升的积极信号。

然而，财务杠杆的上升和融资成本的增加是其当前面临的主要挑战。红股发行虽然稀释了短期每股收益，但从长远看，若公司能持续提升盈利能力并有效利用新股本，则有助于其资本结构优化。CHGP需要密切管理其日益增长的借款，确保新项目的顺利执行，并有效应对房地产市场的潜在波动。

总而言之，CHGP的战略转型为其带来了新的发展机遇，使其能够更专注于核心竞争力，从而在竞争激烈的房地产市场中寻求更可持续的增长。公司在土地储备、项目执行和市场拓展方面的积极布局，是其未来发展的核心驱动力。同时，有效控制财务风险和运营执行力，将是其能否成功实现转型目标的关键。